不動産
2017.05.17

アパート経営を成功させたい!成功率を上げる方法、失敗する人、成功する人の特徴とは

資産運用のために投資を考えている人も多いでしょう。不安定な経済状況の今、資産運用に興味や関心が高まっ …

資産運用のために投資を考えている人も多いでしょう。不安定な経済状況の今、資産運用に興味や関心が高まっています。中でも不動産投資は、不動産を資産として残す事ができるため、老後の安心した生活のために始める人が増えているよう。

投資には失敗のリスクもありますが、始めるならば成功させたいですよね。アパート経営で失敗しないために心がけるべき事とはどんなことなのでしょうか?

アパート経営は儲かる?

アパート経営は儲かる?メリット・デメリットやリスク、初期費用などをご紹介

アパート経営とは

アパート経営とは、アパートを購入、または所有している土地にアパートを建築し、入居者からの家賃収入を得るという不動産投資のこと。

株やFXと違い、毎月一定の収入が入るため老後のための資金作りなどを目的に現在人気が出ている投資の一種です。

アパート経営の収入・年収

アパート経営を始めると、収入や年収はいくらになるのでしょうか?平均家賃が5万円、6部屋のアパートを経営すると仮定して計算をしてみましょう。

アパートが満室だとすると、月に30万円、年間360万円の収入を得ることになります。同じようなアパートをいくつか所有していると、年収も合わせて増えるのでより多くの収入を得る事ができます。収入を増やしたい場合は、健全な経営を保ち、少しづつ所有物件を増やしていくようにしましょう。

また、注意しなければならないのはアパートを経営する上で建物の綿天ナスが欠かせないということです。毎月のローンの返済もありますし、収入から経費や税金を引くと、手元に残る収入は満室で年間100万円程度だと考えられます。

アパート経営の成功率は?

アパート経営は、他の投資と同じように必ず成功する、または失敗するという保証はありません。経済の流れをうまく読み、健全な経営を続けることができれば大きな収入を得ることができますが、空室が続いたりして経営が困難になってしまうと大きなリスクを背負うことになってしまします。

アパート経営のリスクとは

投資には必ずメリットとデメリットがあります。アパート経営をすることのメリットやデメリットとは?

アパート経営のメリット

長期的に一定の収入が入る

アパート経営は安定した経営ができれば、長期的に安定した家賃収入を毎月得る事ができます。月々の家賃は、新たな物件を購入するための資金にしたり、私的年金として老後の生活資金に充てるなど資産形成の手助けをしてくれます。

少ない自己資金で始めることができる

投資を始めるには多額の資金が必要だと考えていませんか?もちろん資金が多い事に越した事はありませんが、アパート経営は融資を受けて不動産を購入するのが一般的であるため、少ない自己資金で始めることが可能です。ローンは、毎月の家賃収入から返済することもできるので、購入後も運用しやすいというメリットがあります。

アパート経営で自己資金いくら必要?ゼロでも始められる?初期費用や資金調達・計画について

税金が軽減される

駐車場や更地などの住宅地ではない土地利用に比べ、賃貸住宅として土地を利用すると固定資産税が6分の1、都市計画税が3分の1に税金が軽減されます。また、相続税においても更地などに比べると税金が大幅に軽減されます。税金を抑えて土地を活用できるのは大きなメリットと言えるでしょう。

ワンルームマンション投資も可能

マンション経営を検討する場合、区分所有をすることも可能なので1棟まるごと投資するのではなく、1部屋購入して運用することもできます。いわゆるワンルームマンション投資は、1棟購入と比べるとリスクも少なく、徐々に部屋数を増やしていくことができるという投資方法の自由度も魅力的ではないでしょうか。

アパート経営のリスク・デメリット

空室の場合、家賃収入はゼロ

アパート経営は、入居者がいて初めて収入を得る事ができます。そのため、部屋に入居者が入らないということが最大のリスクです。1棟のアパート経営の場合、空室リスクを分散させることができますが、ワンルームマンション投資の場合収入はゼロ。返済金だけを背負ってしまうことになります。

また、空室だけでなく入居者の事情により家賃を滞納し収入を得る事ができない場合もあります。家賃滞納を回避するためには、厳しい入居者審査を設けることが効果的でしょう。

金利が上昇すると返済金額が増える

ローンの返済方法として、固定金利と変動金利の2種類があります。変動金利型ローンを利用している場合、ローンの返済期間中に金利が上昇してしまうことが考えられます。金利が上昇すると、返済総額が増えるというリスクがあります。リスクを回避するためには、出来るだけ繰り上げ返済をすること、そしてあらかじめ綿密な経営計画を立てるようにしましょう。

建物の老朽化や災害などによる倒壊

建物は築年数が経つごとに老朽化が進んでしまうのは仕方のない事です。老朽化した建物は、入居者のためにも修繕する必要があります。修繕をしない場合、家賃を低く設定しなければ入居者の確保が困難になってしまう事も考えられます。また、火災や地震などの自然災害による建物の倒壊や半壊のリスクも考えなければなりません。突然多額の修繕費が必要になってくる場合があるので、火災保険などの保険の加入は必須です。

売却時に買い手がつかないことも

購入した物件を売却し現金化しようと考えた場合でも、すぐに売却できることは稀でしょう。買い手がついたとしても、希望金額での売却ができないことも多いよう。売却金を含めて利益を出そうとする経営計画を立てると、損をしてまうこともあるでしょう。不動産の種別や条件によってリスクは異なりますが、しっかりと理解した上でアパート経営を始めるようにしてください。

アパート経営するには

アパート経営は、よほど知識がない限り自分一人の力で成功させる事は難しいかもしれません。アパート経営の知識はどこでつける?そして、アパート経営はどんな人が向いているのでしょうか?

アパート経営のセミナーはある?

不動産投資について最新の情報を手に入れるためにセミナーに参加してみてはいかがでしょうか。不動産投資会社は定期的にセミナーを開催しているので、一度足を運んでみると疑問や不安が解消されるかもしれません。

ヒロ・コーポレーション

賃貸管理専門のヒロ・コーポレーションは成功する賃貸経営をサポートする無料セミナーを定期的に開催しています。空室リスクの軽減と低い運用コストの満室保証システムのノウハウや、実績に基づいたアドバイスがもらえるはずです!

アイケンジャパン

全国エリアのアパートを取り扱うアイケンジャパンは業界トップ水準である入居率99%を達成という実績のある不動産仲介業者。全国でセミナーを開催しているので、地方でアパート経営を考えている人も行きやすいでしょう。

アパート経営で失敗する人の特徴

人に勧められたままに物件を買う

アパート経営で失敗する人の多くは、自分の意見よりも人の意見を物件の判断基準に取り入れてしまう人です。不動産投資会社の担当者に勧められるがままに物件を決めてしまうのは危険。投資会社は自分たちに利益が出るように物件を選定している可能性があるため、慎重に投資をするようにしてくださいね。

自分の意見で決める事に不安がある人は、ぜひ第三者の意見やアパート経営経験者に冷静なアドバイスをもらうと良いかもしれません。

表面利回りばかり気にする

表面利回りとは、年間の家賃収入を物件価格で割って出すひとつの指標です。表面利回りが高くなるにつれて家賃収入が増えるため、一見利益が大きいと思ってしまいがち。

しかし、高利回りの物件は周辺環境が悪かったり、築年数が古い事が考えられます。周辺環境の悪さは入居率に関わるため、入居率が下がると利回りも下がってしまうことがあります。また、築年数が古い物件はメンテナンス費用が膨大にかかってしまうこともあるため、表面利回りだけを重視して物件を選んでしまうと損をする可能性も考えられます。

物件の管理の手を抜く

アパート経営をすると分かりますが、建物を管理するためには多額の費用が必要です。管理費の他にも定期的なメンテナンス費用がかかるため、経営に失敗する人は手を抜いてしまう傾向にあります。

確かに費用を浮かせる事はできるかもしれませんが、入居者にとっては居心地の良い家とは言えないでしょう。管理の手を抜く事は入居率の低下に直結します。売却の際にも、まず希望通りの金額での売却は難しくなってしまうでしょう。

節税対策のためにリスクをとって運用する

節税目的で不動産経営を始める人もいるはずです。しかし、節税目的でアパート経営をしていると、資金が残らないというデメリットあります。手元に資金がない場合、修繕費が必要になった場合などには自分のお金を切り崩す必要があり、結果としてアパート経営は失敗に終わるというケースも考えられます。

アパート経営成功者の特徴

メンテナンス費用を惜しまず出す

先ほどもご紹介したように、メンテナンス費用の出し惜しみをする人はアパート経営を成功させるには程遠いでしょう。アパート経営成功者は入居率向上のために物件の環境を整える事に注力します。環境の悪化は入居者の質の低下にもつながります。

安定した家賃収入を得るためには入居者の質も欠かせません。家賃収入を修繕費に回す余裕を持った経営計画を立てる事は、アパート経営成功への近道と言えるでしょう。

余裕を持った自己資金を用意する

アパート経営で成功している人は、ある程度余裕を持った自己資金の準備ができている傾向があります。自己資金が多い事のメリットは、月々のローン返済額が抑えられる事、空室リスクや修繕費などにも対応できる事が挙げられます。

投資を行う場合、リスクに対応できる策を持っていなければなりません。自己投資金の割合を増やしローンを減らすことで収支の安定化を計る事ができ、収益から最新の設備を導入させるなど入居率向上のための新たな施策を打つことが可能になります。

アパート経営は自己資金が少なくても始められるというメリットがありますが、不動産としての価値を維持するためには自己資金は必要不可欠です。

管理会社選びに成功している

本業が別にあるサラリーマンの方などは、アパートの管理に時間を割く余裕はなく管理会社に任せることになるでしょう。アパート経営の成功者は、この管理会社選びに成功している人が多いのです。

アパート経営には、入居者の募集から建物の清掃、トラブル対応などが必要です。これらを全て任せる管理会社は、自分が一番信頼できる会社を見つけるようにしてください。業界内での評判や口コミは、インターネットなどで簡単に調べる事ができますが、一番は自分の目で見て判断する事。物件を選ぶ時と同じくらい慎重に選定するようにしてください。

物件をじっくり選んで購入する

アパート経営の成功者は、物件の選定に余念がありません。アパート経営を成功させる鍵は、何と言っても物件にあります。先ほどご紹介したように、不動産会社に勧められた物件も一つの選択肢ではありますが、自分の納得のいく物件を見つけるようにしてください。

物件にはさまざまな種類があり、それぞれにメリットとデメリットが存在します。その両方を理解した上で、一番収益を生み出す事のできる物件を探しましょう。

収益物件を見つけるには

アパート経営を始めるにあたり、新築物件を購入するか中古物件を購入するか迷う人もいるでしょう。新築・中古物件にはそれぞれメリットとデメリットがあります。ぜひ参考にしてみてください。

アパート経営は新築物件?中古物件?中古と新築のメリットとデメリット、収益物件の選び方

新築アパート経営のメリット、デメリット

新築アパートの一番のメリットは入居率の高さでしょう。入居者にとって、新築物件はとても魅力的です。中古物件と比べると比較的入居者が決まりやすい傾向にあるでしょう。また、新築アパートは価値が高いため中古物件に比べると借入しやすいというメリットもあります。

一方でデメリットは、経営当初は新築というプレミアがつくため需要が高いですが、築年数が経つにつれ2回転する部屋も出てくると少しずつ家賃が下がることです。家賃の下落幅が大きくなるとローンの返済が経営を圧迫してしまうかもしれません。

中古アパート経営のメリット、デメリット

中古アパートのメリットは購入価格が新築アパートに比べると安いことでしょう。また、過去の入居率を確かめることができるのでリスク回避もできます。

一方デメリットは、老朽化が早く修繕費用や改築費用が余計にかかってしまう場合があること。長い運用を考えている人に中古アパートは向いていないかもしれません。

収益物件のポイント

新築アパート、中古アパートを選ぶかはそれぞれの経営計画によって変わってきます。どちらにおいても収益物件を選ぶポイントとは?

新築アパート

新築アパートの場合建物自体は問題ないはずなので、周辺施設や交通の面や周辺の商業施設などが充実しているかどうかを確認しましょう。この時、インターネット検索や業者に尋ねるだけでなく、実際に足を運んでみる事をおすすめします。周辺にある賃貸物件の入居率をみることもおすすめです。

中古アパート

中古アパートの場合、建物の状態や過去の入居率、管理体制などいくつか確認しておきたいポイントがあります。先ほどご紹介したように、実際に自分の目で物件を見る事は必須です。また、今後地価が上昇する可能性のある土地の中古アパートは狙い目です。購入する際には確認してみてくださいね。

情報収集におすすめな不動産投資会社とは

アパート経営において、長期間に渡って価値を保てる不動産を選ぶことは重要です。成功のためには、今後パートナーとなる業者の見極めも欠かせません。情報収集におすすめな不動産投資会社をいくつかご紹介します。

グローバル・リンク・マネジメント

すべて自社開発の新築マンションを販売。需要の多いワンルーム物件を取り扱う会社です。なんと入居率は99%。信頼度や満足度の高さから、利用者からの紹介やリピート率が80%など、心強いサポートを行ってくれます。

FJネクスト

1980年創業以来積み重ねてきた実績とノウハウがあるので、オーナー1人1人に合ったサポートが可能。東京23区の都心エリアや横浜などに多く物件があるので、関東圏でのアパート経営を考えている人におすすめです。

アパート経営成功の鍵は経営計画にある

アパート経営を成功させるために、成功者の特徴や収益物件の選び方をご紹介しました。アパート経営を成功させるための近道は、無理のない投資をすること。そのためにもあらかじめ経営計画をきちんと立て、自分に合った物件の購入を検討しましょう。また、入居者の事を考えた経営をすることも大切です。住みたいと思ってもらえる環境づくりを常に意識して経営をしてくださいね。