不動産
2017.05.17

アパート経営は新築物件?中古物件?中古と新築のメリットとデメリット、収益物件の選び方

アパート経営を始める際に大切な投資物件選び。新築アパートと中古アパート、あなたはどちらへの投資を考え …

アパート経営を始める際に大切な投資物件選び。新築アパートと中古アパート、あなたはどちらへの投資を考えていますか?より収益を得ることができる物件を選びたいですよね。今回は、アパート経営における新築アパートと中古アパートのメリット、デメリットをご紹介します。

アパート経営の収入はいくら?

アパート経営の収入は主に家賃収入です。投資する物件の所在地や物件の状態によって家賃の金額は変わります。もちろん、入居者がいない部屋からは収入を得る事はできません。アパート経営を成功させるポイントは、いかに空室を減らすかという事でしょう。

平均家賃が7万円、全部で10部屋あるアパートを経営するとしましょう。満室だと仮定すると、単純計算で月70万円、年間の収入は840万円になります。支出は、ローンを組んでいる場合毎月の返済があります。収入からローンや税金、各種費用を引いた金額が収益になります。支出は人によって異なりますが、仮に1部屋あたりの平均収益が月4万円だったとすると、10部屋のアパート1棟の月収は40万円、年収は480万円となります。

アパート経営は儲かる?メリット・デメリットやリスク、初期費用などをご紹介
アパート経営を成功させたい!成功率を上げる方法、失敗する人、成功する人の特徴とは

新築アパート経営は儲かる?儲からない?

アパート経営には、中古アパートと新築アパートの2種類の選択肢があります。どちらも入居者を募集し家賃収入を得る、という部分は同じですが、中古アパート・新築アパートそれぞれにメリットとデメリットがあります。

初めて不動産投資をする場合は初期費用が比較的安い中古アパートを選ぶ人が多いようですが、果たして本当に中古アパートを購入する方が良いのでしょうか?

アパートを購入した場合、無事に入居者が見つかり安定的に収入を得る事ができればローンの返済は滞りなく進むでしょう。ローン返済後には、アパートはあなたの資産となるのです。アパート経営は、家賃収入で儲かるというだけでなく、あなたの資産を形成するという大きなメリットがあるのです。

新築アパート経営のメリット

まずは新築アパート経営のメリットを考えてみましょう。新築物件を購入する事は勇気がいることかもしれませんが、メリットも大きいのです。

入居率が高い

新築アパートを経営する最大のメリットは、入居率の高さと言っていいでしょう。賃貸アパートを探す際、入居者は家賃はもちろん築年数や間取り、デザインなどを重視しますよね。新築アパートは間取りやデザインも最新のものになっており、何よりも新築で綺麗という点は入居者にとって大きな魅力です。駅へのアクセスや、周辺施設が充実しているとなおさら人気の物件となるでしょう。

長く運用しやすい

新築アパートは、中古アパートに比べ頑丈に作られており、耐震性も優れています。アパートを経営していく上で欠かせないのは、建物のメンテナンス。築年数が経つにつれ、建物はどうしても劣化してしまいます。入居者に安心して住んでもらうためにも、リフォームや改修をする必要があるでしょう。しかし、新築アパートは購入後しばらくは修繕をする必要もなく、長く運用しやすいというメリットがあります。

長く運用できるということは、その間家賃収入が見込めるということ。入居率も高いため、安定して収入を得ることができるため家賃収入の総額も増えると考えて良いでしょう。

自己資金が比較的少なくて済む

新築アパートは、中古アパートに比べると初期費用が高くなってしまいます。購入額が高くなってしまうのは仕方のないことですよね。しかしその反面、銀行の評価額も高いためローンが組みやすいというメリットがあります。ローンが組みやすい分、自己資金は中古アパートを経営する際と比べると少なくて済むでしょう。

アパート経営で自己資金いくら必要?ゼロでも始められる?初期費用や資金調達・計画について

物件の選定がしやすい

新築アパートを購入する場合、土地の特性や地域のスタイルに合ったより需要の高いアパートを建築することができます。建て売りアパートを購入する際も、物件をよく見ることができるので安心して購入する事ができるでしょう。

減価償却費による節税効果

新築、中古アパート問わず税務上で計上する収入と費用の項目は同じ。しかし、新築は中古に比べると建物自体の価値が高く、長期に渡る資産価値の減少を計上する税務上の費用である減価償却費が大きく異なります。中古物件は築年数が経過しているため、新築物件よりも減価償却できる期間が短く、金額も低くなってしまいます。減価償却費は、購入時の資産価値と配分する年数から算出されます。課税対象額が中古物件よりも低いため、節税効果が期待できます。

中古アパート経営のメリット

中古アパート経営のメリットも考えてみましょう。

取得価格が安い

当たり前ですが、中古アパートは新築アパートに比べると初期費用は安く済みます。築年数や建物の状態によってその金額は変わりますが、新築に比べると3割以上も安く物件を購入できる事が多いようです。

アパート経営を考えているけれど、資金の不安を抱えている人は始めやすいかもしれませんね。価格が安いという事は、月々のローン返済の負担も抑えられるでしょう。立地の良いところであれば、家賃の安い中古アパートは根強い人気を誇っています。空室率も工夫次第で上げることもできるでしょう。

条件の良い物件が多い

中古物件を探す際、築年数を気にする人は多いはずです。確かに築年数は入居者も気になる点ではありますが、最近の中古アパートはリフォームを施してある物件も多くあります。内装が綺麗で、インターネット環境の充実など条件の良い物件は、築年数に関わらず人気が高くなる傾向があります。物件を探す際は、築年数に囚われずリフォームの有無などにも注目する事をおすすめします。

利回りが高い

利回りとは不動産投資の支出に対する利益の割合のこと。アパート経営をする際には、どのくらいの期間で支出金額を回収できるのか、その上でどのくらいの利益を上げることができるのかを知っておく必要があるでしょう。

年間収入を購入価格で割った数を表面利回り言います。例えば月8万円の部屋が10部屋で1棟のアパートを1億円で購入したとすると表面利回りは9.6%となります。

中古アパートは物件価格が安いため、表面利回りが高くなる傾向にあります。収益を目的とする場合、購入価格の安い中古アパートの方が早く利益を出す事ができるかもしれません。

入居率があらかじめ分かる

中古アパートを購入する場合、これまでの入居率をあらかじめ知ることができます。新築アパートの場合、これまでの実績が分からないため、購入後に入居者がいるという保証はありません。中古アパートでも空室のでない人気物件は存在します。きちんと調査してから購入を検討すれば、収益があげられないという不安は減るでしょう。また、中古アパートの場合初めから入居者がいる場合が多く、すぐに家賃収入を得ることも可能でしょう。

新築アパート経営のデメリット

新築アパートは確かに入居率を高く見込めるかもしれませんが、デメリットもあります。

物価価値が高い

新築アパートは中古アパートに比べると物価価値が高く、必然的に頭金や月々のローン返済額が大きくなります。収益を出すまでに時間がかかることも考えられます。

また、入居率の高さを見込んでいたとしても、必ずしも満室になるとは限りません。シーズンによっては退去が続き、家賃収入を得る事ができないことも考えられます。常に満室であると想定した経営計画を立てていると、このような事態に陥った場合経営が困難になることもあるでしょう。キャッシュフローのリスク面は常に考えておく必要があります。

場合によっては中古と価値が変わらない

間取りやデザインが最新であったとしても、入居者の全員が最新を求めているわけではありません。例えば若者が多く住む土地では、築年数が古くともできるだけ安い家賃のアパートが人気である場合もあるでしょう。立地条件や収益性によっては、新築アパートを購入したとしてもその価値は中古アパートと変わらないこともあります。

新築であればどんな物件でも成功するという訳ではありません。立地面や安全面、環境面への配慮は欠かすことはできません。経営する上で自分の利益を考える事も大切ですが、入居者の事を真摯に考えることも忘れてはいけません。

中古アパート経営のデメリット

一方、中古アパートのデメリットとは?

リフォームや修繕の可能性

中古アパートの中には、入居者が絶えず空室がでない人気物件も存在します。しかし、中古アパートは購入時の築年数にさらに年月が積み重なっていくので、新築アパートに比べると建物の劣化のスピードは早いと言わざるをえません。

築年数が古ければ古いほど、リフォームや修繕をする可能性が高いでしょう。費用は修繕の程度によって異なりますが、入居者が満足して住めるようにリフォームするとなると、総額は新築アパート購入とほとんど変わらない、ということも考えられます。

入居率の低さ

築年数が古い中古アパートは、新築アパートに比べるとどうしても間取りやデザインが古く、入居者にとっては家賃以外の魅力が薄れてしまいます。少しでも綺麗で新しい物件に住みたいと考えている人にとっては、候補に上がる事さえ難しいでしょう。

経営計画をきちんと立てておかなければ、利益を出す事はもちろん支出金を回収することさえ出来なくなってしまう事も考えられます。物件購入額が少ない事は魅力的ですが、中古物件のためローンの審査が厳しく、自己投資金の割合が高くなってしまうかもしれません。

売りに出されている理由に難点があることも

中古アパートの購入を検討している際は、売り出し理由を確認しておく必要があるかもしれません。建物に問題があるのではなく、入居者のトラブルや近隣とのトラブルで売りに出された場合も考えられます。建物に問題がある場合は修繕する事で解決できますが、建物以外に問題がある場合は簡単に解決する事はできません。

また、購入時点で満室の物件は部屋の中や入居者についてよく知る事ができないというデメリットもあります。購入する前に入念なチェックを怠らないようにしましょう。

収益物件を購入するためには

新築アパート、中古アパートのメリット・デメリットを比較してみましたが、遠い将来を考えた場合は中古アパートよりも新築アパートを購入した方がより多くの収益を得ることができるようです。

では、新築アパートを購入する前に知っておくべきこととは?

情報収集の方法

良い新築物件を購入するためには、圧倒的な情報量が必要です。何千件、何万件と物件情報を見るうちに、自分の条件に合致する物件に出会う事ができるでしょう。

一昔前までは、不動産の情報を仕入れる場所は全国紙等の新聞広告とのつながりがある不動産会社の情報でした。新聞広告を見て自分で不動産会社へ問い合わせを行い、詳しい情報を仕入れるのが一般的だったようです。

現在は、インターネットで簡単に不動産会社のホームページにて物件の情報を仕入れることができますよね。不動産情報サイトには、物件の情報が一覧になっていますし、タウン誌や新聞広告を隈なくチェックして情報を仕入れている人が多いようです。しかし、不動産会社も優良物件の情報はなかなか外に出したくないというのが本音のよう。担当者と仲良くなり、情報をもらえるようにしておくと良いかもしれません。

収益物件を選ぶポイント

できるだけ良い物件を見つける第一のポイントは、購入したいエリアの相場感覚を身につけることでしょう。収益物件は土地の周辺相場に加え、収益率や賃料相場、入居率を加えて計算をしなければなりません。

同じ市内であっても、南側と北側、中心部と郊外では倍以上も土地価格が違う場合もあるので、土地の相場を知っておく事は重要です。その他にも、耐用年数などによって融資を受ける際の借入期間等の重要なポイントになるので注意をして選定する必要があるでしょう。

新築アパート建築費

アパートに建築工事費は、一般に建物面積×工事単価で算出します。アパートは1棟に壁で仕切られた部屋が複数あり、それぞれに出入り口、そして外階段があるイメージが多いですよね。

アパートには共同住宅と長屋形式があります。共同住宅とは、入居者が共同で使用する外階段と外廊下があるもの。長屋形式とは共同の廊下や階段がなく、各部屋の入り口が道路や敷地内の通路に面しているものです。

アパートを建築する場合、一般的に共同住宅の方が外階段や外廊下がある分建築費が割高になり、建築上の規制が厳しいと言われています。それに比べて長屋は敷地を有効に活用することができます。